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買房居住19年后被要求搬離 法院判決“一房兩賣”先買先得
2019-11-06 14:39:42
來源: 三峽都市報
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三峽傳媒網訊(記者 向貴平 通訊員 向存丹 韋瑋 )開州區周某兄弟在所購買的房屋中已連續居住十九年,期間無人干涉,如今卻被持有該房屋房產證的李某以排除妨害為由起訴要求搬離,周某是否需要搬離?近日,市二中法院對這起一度引起社會關注的房屋買賣糾紛案進行了公開宣判,依法駁回李某主張排除妨害的訴求,支持了周某的上訴請求,無需搬離案涉房屋。


 兄弟買房19年無產權證


 法院審理查明,2000年9月8日,龔某與周某簽訂《住房買賣合同》,將案涉房屋出賣給周某。龔某在甲方簽字處加蓋私人印章,周某在乙方簽字處簽名捺印。雙方約定,在簽字交房時由乙方付給甲方5萬元整,余款1萬元待移交房地產權證書和相關手續時付清。同日,周某支付龔某購房款5萬元,并由龔某出具《買賣房屋款收據》,同時將該房屋交付給周某。此后,周某兄弟在該房屋內居住、使用至今。周某接房后多次要求龔某辦理產權手續未果,后龔某下落不明,周某未能辦理該房屋的產權證。


 一審判決:要求兄弟搬出居住19年房屋


2015年12月11日,案涉房屋的登記權利人潘某(現下落不明)與李某簽訂《重慶市房屋買賣合同》,雙方約定將案涉房屋以30余萬元的價格出賣給李某。李某已交納相關稅費并辦理了產權轉移登記手續,取得案涉房屋的產權證。此后,李某起訴周某及其兄弟,要求排除妨害,搬出案涉房屋。原來,涉案房屋的當事人龔某與潘某之間有隱情,因二人現均下落不明無法查清。


 開州法院審理后認為,李某與潘某簽訂房屋買賣合同,已交納相關稅費并在房屋管理部門辦理房屋產權轉移登記。雙方之間的房屋買賣行為經國家機關審查批準,符合法律規定。李某作為案涉房屋物權所有人,有權要求排除妨害,周某雖然從龔某購買了案涉房屋,但龔某沒有取得所有權,其出賣行為應屬于無權處分,周某及其兄弟對于案涉房屋的占有屬于無權占有。故一審判決周某及其兄弟搬離爭議房屋,排除妨害。


 二審判決:撤銷原判居住人無須搬離


 一審宣判后,周某及其兄弟不服向市二中法院提起上訴。


 市二中法院審理后認為,雖然周某及其兄弟至今尚未取得案涉房屋的產權證,但周某與龔某簽訂《住房買賣合同》及交付房屋均在李某取得產權證之前,周某支付了合理價款,并以和平、公開、持續的方式占有案涉房屋達十九年,本案訴訟前沒有人向周某主張權利。周某與龔某簽訂的《住房買賣合同》亦被生效判決確認為有效,故周某及其兄弟對案涉房屋的占有并非無權占有,而屬于有權占有。


 李某雖然與潘某簽訂《重慶市房屋買賣合同》,并辦理了案涉房屋的產權轉移登記手續,取得了案涉房屋的所有權。但是,李某自述在簽訂合同前未前往案涉房屋查看,也不知道周某實際占有房屋,沒有盡到普通成年人在重大交易中的注意義務,即便取得了案涉房屋的所有權,也應承擔可能無法實際取得標的物的風險。故二審法院支持周某的上訴請求,撤銷原判,判決駁回李某排除妨害的訴訟請求。


● 法官說法 ●


市民買賣房屋要防范風險


 承辦此案的法官稱,《中華人民共和國物權法》對不動產或動產物權均有明確的法律條款規定,第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。第三十四條規定:“無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。”第三十五條規定:“妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害。”


法官以本案為例具體解釋,本案中,周某通過有效買賣合同獲得房屋在先,并已經居住占有長達十九年之久,屬于有權占有。而李某同潘某買賣房屋在后,雖然辦理產權登記,但事前未查看房屋現狀,未盡到合理審慎的注意義務,應承擔無法實際占有房屋的不利后果。據此法官提醒,對于公民而言,房屋買賣屬于重大交易行為,購買后應及時辦理產權轉移登記手續,取得物權效力,防范被他人取得物權的風險;購買前一定要實地查看房屋現狀,簽訂合同后應及時交付,規避被他人提前交付而產生的風險。


 同時,法官給本案中的相關當事人提出了這樣的維權建議:李某可以通過協商或訴訟的方式找潘某退錢,周某兄弟可以起訴撤銷李某的房產證,然后自己辦證,但這都需要重新立案來解決。


編輯: 張苗
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